Klage på boligkjøp [2024] – 4 skuddsikre tips fra eiendomsadvokat

Klage på boligkjøp – nøytral reklamasjon

Klage på boligkjøp begynner alltid med en nøytral reklamasjon. Det skal fremgå hva og når du har avdekket et forhold du mener ikke ble opplyst om. Det må sendes til selger innen 2-3 måneder fra du avdekket forholdet. 

Vi har lagd denne artikkelen for å gi deg all kunnskap du trenger om nøytral reklamasjon, samtidig som vi har lagd nettets kanskje beste mal som du kan bruke.

Kjøp av bolig er trolig din største investering som privatperson

For den vanlige Ola og Kari Nordmann er kjøp av bolig en av de største investeringene som en gjør i løpet av et liv. Noen kjøper seg en bolig i løpet av livet, mens andre må kjøpe og selge etter familiens behov. I Norge blir det solgt godt over 100 000 boliger i året viser tall fra SSB.

Det er derfor viktig at du som boligkjøper får den boligen selger opplyste at du skulle få.

Det er tydelig at lovgiver er av samme oppfatning, da avhendingsloven ble 1. januar 2022 endret til å være mer kjøpervennlig enn tidligere. Nå er det lettere å vinne frem med sine krav om kompensasjon hvis boligen ikke stod til forventningene salgsopplysningene hadde skapt.

Hva kan du klage på ved boligkjøp?

Som et overordnet utgangspunkt kan du klage, dvs. reklamere, på alt som ikke stemte med opplysningene som ble gitt, med mindre forholdet er verdt mindre enn kr 10 000. 

I tillegg har eiendommen en mangel dersom den ikke samsvarer med kravene til kvalitet som følger av avtalen. 

Endelig kan du også klage på boligkjøp dersom boligen ikke tilsvarer det man kunne forvente ut i fra eiendommens type, alder og synlige tilstand.  

Videre har avhendingsloven noen særbestemmelser på visse type forhold. Eksempelvis har vi egne regler om boligens størrelse (arealavvik/arealsvikt), og om boligen ikke oppfyller offentligrettslige krav som gjaldt da avtalen ble inngått.  

Å klage på boligen du har kjøpt betyr at du har avdekket mangler som det ikke var opplyst om, og at du reklamerer på forholdene. Det finnes naturlig nok frister på dette. Det er viktig å vite at du sende inn reklamasjon til selger (ikke megler) innen 2-3 måneder fra du avdekket forholder. Hvis du oversitter den fristen kan det hende at du taper kravet ditt om prisavslag og erstatning.

I videoen ovenfor har vi forklart hvor enkelt du kan gjøre den første reklamasjon

Steg 1: Mal på nøytral reklamasjon

For å klage på boligkjøp må det du har oppdaget meldes inn til selger. 

Det er mange som lurer på hva som må stå her, og det tråkkes i mange feller på dette. 
Vi har derfor skrevet en mal på den første reklamasjonen som kan sendes til selger:

Hei,
Vi har kjøpt bolig av deg med adresse i [sett inn adresse].
Det er nylig avdekket følgende forhold som vi reklamerer på:
– mangel 1
– mangel 2
– mangel 3

Vi ber om en snarlig tilbakemelding på om du/dere ønsker å utbedre, ev. om dere erkjenner ansvar, for forholdene.

Her ville jeg anbefalt å være forsiktig med å igangsette utbedring selv før selger har bekreftet at de ikke utbedrer.

Deretter avslutter dy med en hilsen fra deg/dere, og dermed er fristen avbrutt. 

Det viktige her er at :
– du gjør det skriftlig, 
– sender til selger, og 
– lagrer eposten. 

En enkel måte å «sikre» seg beviset er å trykke CTRL + P (ev. CMD + P på Apple-produkter) og velge «lagre som PDF».

Da går vi over til neste steg i en reklamasjonssak – engasjere fagkyndige.

Steg 2: Fagkyndige i en reklamasjonssak

For å klage på boligkjøpet må man kunne dokumentere hvorfor du skal ha krav på det du mener at du har krav på. 

En fagkyndig i en reklamasjonssak kan være så mangt. 

I en type sak trenger man kanskje en våtromsspesialist. I en annen sak kan det være behov for noen som kan noe om setningsskader og grunnforhold. I en tredje sak kan det være en megler som skal vurdere hva boligen er verdt med og uten en parkeringsplass.

For å kunne nå frem med ditt krav må man i hvert fall alltid bygge et godt fundament for saken. Når det kommer til det byggetekniske, er ikke din eller din advokats mening veldig avgjørende. Her må en fagkyndig engasjeres for å redegjøre for

• • hvilke mangler som foreligger, og når forholdet trolig har oppstått

• • redegjøre for ev. aktuelle tekniske forskrifter som er brutt

• • årssakssammenheng

• • utbedringstiltak

• • estimat på utbedringskostnader

Disse punktene, samt gode bilder, bør fremgå av enhver fagkyndig rapport som gjelder det byggetekniske. 

Det er viktig at en tredjeperson (tenk gjerne en dommer som kanskje skal avgjøre saken din) skal kunne forstå hva du klager på, hvorfor det er noe selger skal bære ansvaret for og hva det koster å fikse.

Dersom dette er godt dokumentert vil din sak ofte styrkes betraktelig.

Hvis det eksempelvis er snakk om ting som ikke kan repareres, men skaper et verdiminus ved boligen, da er det ofte lurt med en meglervurdering. Verdiminus betyr rett og slett at du kjøpte boligen din uten nevnte mangel, og nå må du få en vurdering på hva boligen din er verdt med og uten denne mangelen. 

Sagt på en annen måte, det kan være at boligen din ble solgt med opplysning om at en parkeringsplass tilhørte din seksjon. I realiteten stemte ikke dette, og dermed ble du solgt en bolig uten en parkeringsplass. Dermed ble du lovet noe som du ikke kan selge videre. Derfor må man vite hva boligen er verdt med og uten parkeringsplassen.

Jeg vil her advare mot å bruke en generalist til noe som trenger spisskompetanse. Eksempelvis vil man normalt alltid trenge en el-takstmann på mangler ved det elektriske. Mangler ved bad, støy og skadedyr er ofte noe vi liker å bruke spesialister på. 

Gjelder saken arealavvik, gulv, drenering og lignende, da ville jeg stolt på en generalist.

I en sak hvor du vil klage på boligkjøp, så ønsker jeg her å understreke at engasjement av fagkyndige er ikke «nice to have», men en «must have». Uten dette vil saken din ha et svakt grunnlag, og kravet kan enkelt avvises.

Det er heller ikke utenkelig at det nødvendig med eksempelvis to vurderinger.

Da har du reklamert og du har innhentet fagkyndig vurdering – hva er neste steg?

Steg 3: Konkrete tilbud fra utførende entreprenører

Takstmenn som blir engasjert i saken gir som hovedregel kun estimater på utbedringskostnader. Du bør, for å styrke saken din ytterligere, skaffe konkrete tilbud fra utførende entreprenører. 

Hvem er «utførende entreprenører»? Det er de som skal ta hammeren fatt og utføre arbeidet. De kan gi et faktisk tilbud på hva det koster å utbedre forholdet. Det koster ofte lite til ingenting å skaffe tilbudet, og derfor er det lurt å skaffe det fra flere entreprenører.

Sannheten vil derfor ofte ligge midt mellom estimatene og de konkrete tilbudene.

Etter å ha reklamert, skaffet både fagkyndig rapport og tilbud fra utførende – hva er neste steg?

Steg 4: Spesifisert reklamasjon – hva har du krav på ved klage på boligkjøp og hvorfor

Hva er en spesifisert reklamasjon? Den første reklamasjonen kalles for en nøytral reklamasjon og må sendes innen kort tid for å avbryte fristen, men den inneholder naturlig nok ikke noe «kjøtt på beinet». Den spesifiserte reklamasjonen skal samle trådene av både hendelsesforløp og rettslig grunnlag. Det er dette brevet som skal oppgi hvorfor du skal ha krav på prisavslag og erstatning. Dette er trolig det vanskeligste steget i hele prosessen.

I dette brevet skal man beskrive hendelsesforløpet for å få til en god klage på boligkjøp:

• • tidspunkt for bud og aksept

• • signering av kjøpekontrakt

• • overtakelse

• • oppdagelse av mangler

• • reklamasjon

• • dokumentasjon for manglene (fagkyndige rapporter)

Deretter skal man beskrive det rettslige grunnlaget. Dette er ikke ment som en uttømmende liste, og du bør nok forhøre deg med en advokat som er spesialistert på eiendomssaker, men her er et utvalg av rettslige grunnlag du kan påberope deg:

• • Påberoper deg at boligen ikke stod til kvalitet/forventninger/offentligrettslige krav? (avhl § 3-1/3-2)

• • Arealavvik (avhl § 3-3 for kjøp etter 1. januar 2022)

• • Brudd på opplysningsplikten? (avhl § 3-7/3-8)

• • For kjøp før 1. januar 2022- påberoper du deg at boligen er i vesentlig dårligere stand enn du kunne forvente? (avhl § 3-9)

Disse to trådene (sakens faktiske og rettslige side) samler du i et brev, legger ved alle dokumenter og rapport, samt oppstiller et krav som lyder på kroner X. Da har du spesifisert kravet ditt.

Deretter er det vanskelig å si hva som skjer i nøyaktig din sak, men normalt sett kan klage på boligkjøp gi tre forskjellige utfall

Første mulige utfall – forhandlinger og forlik

Hva er et forlik? Et forlik er en avtale mellom partene om at man blir enige om en viss sum for å sette punktum i saken. Da har man normalt sett ikke krav mot hverandre etter det. 

Det betyr også at du som hovedregel ikke får 100 % av kravet ditt, men samtidig kan du sette punktum uten videre prosess. Du får  en naturlig avslutning på saken, uten at eksempelvis en dommer avgjør forholdet.

Som hovedregel bør du aldri akseptere første tilbud. Leveregel i alle forhandlinger er at man har alltid noe mer å diskutere om, og at partene kan gi og ta litt mer. Det finnes likevel grenser på hvor langt du skal «pushe» dette. Forhandlingene kan løses i et møte, men erfaringsvis foregår dette brev – gjerne i flere uker eller måneder.

Over 80 % av våre saker løses på dette stadiet, uten rettslig prosess.

Hvis det ikke blir forlik, hva er neste mulige utfall? Dersom du er interessert i å få 100 % av kravet, eller forlik ikke var mulig, da må du til neste steg i forbindelse med klage på boligkjøp.

Andre mulige utfall er en rettslig prosess

Dersom du har en boligselgerforsikring (også kjent som eierskifteselskap) som selgers representant, da er det vanlig å sende en klage til Finansklagenemnda – også kjent som FinKN. Det er en instans som er rimeligst for deg som kjøper, da det kun er en skriftlig behandling i to omganger (sekreteriatet og deretter nemnda).

Avgjørelser her er rådgivende, men som hovedregel følger forsikringsselskapene det som står i avgjørelsene. De må i så fall gi melding innen tre uker om at de aksepterer avgjørelsen. Hvis ikke det er gitt, da blir avgjørelsen forpliktende for selskapet. Det fine er at dersom forsikringsselskapet sier seg uenig i avgjørelsen, meddeler dette innen tre uker, og vil ta det videre til tingretten, da må de dekke dine kostnader i tingretten.

Vi anser FinNK som en god instans, hvor vi har mange gode resultater å vise til. Her er det jurister og advokater med erfaring fra disse eiendomssakene som avgjør sakene. Med andre ord, du får en rimelig, relativt rask og oftest god vurdering av klage på boligkjøp.

Hvis de ikke har eierskifte, da må man innom andre rettsinstanser:

Tredje mulige utfall – ting- og lagmannsretten

Dersom du har en tvistesak mot en selger uten eierskifte og uten advokat, da må du en tur innom det lokale forliksrådet. Denne runden tar tid og vil som oftest bli innstilt innen seks måneder. Det er dessverre et nødvendig steg man må gjennom dersom 1) kravet er under kr 200 000 og/eller 2) en av partene ikke har advokat.

Med andre ord er dette vilkårene du må kjenne til:

– har en av partene ikke advokat og kravet er under kr 200 000 – da må du fremme klage til forliksrådet.
– har en av partene ikke advokat og kravet er over kr 200 000 – da må du fremme klage til forliksrådet.
– har en av partene advokat, men kravet er under kr 200 000 – da må du fremme klage til forliksrådet
– har begge parter advokat og kravet er over kr 200 000 – da må du sende stevning til tingretten.

Neste steget er deretter en stevning til tingretten. Jeg vil anbefale at du får inn advokat tidligst mulig, men det er i hvert fall lurt å ha det til tingretten. Husk her at kravet ditt foreldes etter tre år, og dette bør du i verste fall regne fra overtakelse. Stevning må da tas ut før det har gått tre år.

Som i alle saker, det kan være saken ikke ser sin ende i tingretten. Det er ikke uvanlig med en runde i lagmannsretten, mens det er relativt sjeldent at saken om avhendingsloven får seg en tur innom Høyesterett.

Tips til lagring av dokumenter

Det første du bør gjøre i en klage på boligkjøp, etter at nøytral reklamasjon er sendt, er å lage en mappe med følgende dokumenter som du kan sende til vurdering ved behov:

• • salgsopplysninger inkl. tilstandsrapport og egenerklæring

• • signert kjøpekontrakt

• • overtakelsesprotokoll

• • reklamasjonen du skrev

• • ev. svar du har mottatt

• • ev. fagkyndige rapporter som er innhentet

Det nærmest alle saker trenger som neste steg er å innhente fagkyndig vurdering av manglene som er avdekket. Lagre alle dokumenter med år-måned-dag – beskrivelse. Det vil automatisk gi en kronologi, som gjør det enklere for alle aktører.

Klage på boligkjøp – bistand fra Reklamasjonsportalens spesialiserte eiendomsadvokater?

Hver klage på boligkjøp bør vurderes av en spesialisert advokat for å være sikker på at du tar de riktige stegene. Vi sitter per i dag i Advokatfirmaet Nova DA, som er medlem av Eurojuris med 17 kontorer, behandler hundrevis av slike saker i året, og bistår deg gjerne hvis vi mener at du har en sak.

Det vi gjør er følgende: Vi tar en kjapp kikk på sakens dokumenter og avtaler deretter en strategisamtale med deg pr. tlf eller Teams i løpet av de nærmeste dagene. Denne samtalen er vederlagsfri og uforpliktende – det er først etter møtet at du tar stilling til om du vil ha bistand eller ikke. Alt frem til da er for å bli kjent med deg og saken din.

Allerede på møtet får du signaler på om du har en sak og hvordan du bør håndtere det videre.

Det er vel en win-win situasjon, er det ikke? Vi ser frem til å høre fra deg. Bruk gjerne kontaktskjemaet ved siden av.